2024年6月5日《檢察日報·民生周刊》封面文章

誰動了我的房產(chǎn)？

安徽廬江：檢察監(jiān)督力解“三房四賣”錯位登記困局

本報記者 吳貽伙

通訊員 陳雨萌 蔣曉雨

“檢察官，我住了十幾年的房子居然被樓上鄰居登記了！”2022年4月的一天，向法院申請對阿飛與原房主房屋買賣合同糾紛一案再審但被駁回的阿強焦急地來到廬江縣檢察院，申請民事檢察監(jiān)督。該院綜合研判后，決定依法受理。

據(jù)阿強陳述，2013年11月，他從阿欣、阿霞夫婦處購得了廬江縣某小區(qū)13棟404室（后房屋編號改為了504室），并一直在此居住。由于安置房再出售無法立即過戶，阿強便準備等到符合年限條件后再辦理過戶登記手續(xù)。可讓他沒想到的是，到了2020年9月，當他繳完相關(guān)稅費準備辦理過戶登記時，卻發(fā)現(xiàn)自己居住的504室竟然登記在了樓上604室鄰居阿飛的名下。

“我的房產(chǎn)證是通過打官司才得到的。”阿強告訴檢察官，他找到阿飛問詢情況時，阿飛忍不住大倒“苦水”。原來，阿飛也是2013年從阿欣、阿霞夫婦手中購得的房屋。購房后，他想辦理過戶登記，阿欣夫妻倆卻拒不配合，無奈之下，他起訴至法院，直到2019年才拿到現(xiàn)在的房產(chǎn)證。阿飛住在604室卻拿到自己所住的504室房屋的房產(chǎn)證，導(dǎo)致自己辦不了房產(chǎn)證，因此阿強作為案外人向法院申請再審。

為什么住在604室的阿飛卻拿到了504室的房產(chǎn)證？帶著疑問，承辦檢察官周美林來到廬江縣不動產(chǎn)登記中心調(diào)查，發(fā)現(xiàn)情況的確如阿強所說。但更復(fù)雜的是，不止阿強一戶的房產(chǎn)被錯誤登記，還有3戶人家的房產(chǎn)登記錯亂：住在604室的阿飛拿著504室的房產(chǎn)證，而604室的房產(chǎn)卻登記在隔壁603室的戶主阿兵名下，同時，阿兵居住的603室的房產(chǎn)證上竟然寫著阿進的名字。

3套房4個戶主，這到底是怎么回事？“會不會是因為把儲藏室重新計算為一樓，所以登記錯了？”阿強的一句話引起了周美林的注意。他隨后通過審查原審卷宗，調(diào)閱房產(chǎn)過戶檔案，詢問有關(guān)當事人，實地勘查案涉房屋等，終于厘清了案件的來龍去脈。

2010年，阿欣、阿霞夫婦因房屋拆遷，獲得廬江縣某小區(qū)13棟的3套安置房。該棟樓房共計5層，并含有底層儲藏室。當時，儲藏室并不算層數(shù)，所以阿欣、阿霞夫婦分得的3套安置房分別編號為404室、503室、504室，其中阿欣分得503室，阿霞分得404、504室。2016年，房主們在辦理房產(chǎn)證時，政策發(fā)生了變化，該小區(qū)的底層儲藏室都被算作第一層，因此13棟樓就由5層變?yōu)榱?層，阿欣、阿霞夫婦的3套安置房也相應(yīng)地被調(diào)整為504室、603室和604室。

2013年9月，阿飛購得阿欣、阿霞夫婦編號為504室的房屋，并于2014年初裝修入住。此時，底層儲藏室還沒有被算作層數(shù)。后來阿飛準備辦房產(chǎn)證時，阿欣認為房屋賣價太低要求其加價，否則不予配合。雙方僵持不下，阿飛遂于2018年8月，以房屋買賣合同糾紛為由將阿欣、阿霞夫婦起訴至廬江縣法院，但因不清楚房屋層級變動政策，仍訴求阿欣、阿霞夫婦將編號504室的房屋產(chǎn)權(quán)過戶給他。

2018年9月，廬江縣法院經(jīng)審理，判決被告阿欣、阿霞夫婦為阿飛辦理504室房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。后經(jīng)強制執(zhí)行，廬江縣不動產(chǎn)登記中心于2019年將504室房屋的產(chǎn)權(quán)人登記為阿飛。如此一來，就導(dǎo)致實際住在604室房屋的阿飛拿到的卻是編號504室的房產(chǎn)證。

如果按照這個邏輯，604室房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該是空著的，可為什么該房屋會被登記在603室住戶阿兵的名下呢？難道這背后另有隱情？周美林決定繼續(xù)“抽絲剝繭”。

通過深入調(diào)查，周美林進一步了解到，2018年2月，阿欣因為貸款需要，找好友阿進夫婦幫忙，請求以阿進的名義拿貸款，并將603室（分房時編號為503室）房屋過戶給阿進做抵押。抵押貸款完成后，阿進成了603室的產(chǎn)權(quán)人，但并未實際占有該房屋。

由于阿進沒有實際入住603室，就留下了可鉆的空子。2020年9月，阿霞將603室（分房時編號為503室）一房兩賣，再次出售給阿兵夫婦，并謊稱603室是604室。由于是安置房，并沒有寫門牌號，603室和604室又屬于門對門，結(jié)果阿兵夫婦信以為真，便搬進了603室。其后，阿兵夫婦要求辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，阿霞就將604室的產(chǎn)權(quán)過戶登記至阿兵名下。而實際住在604室的是阿飛。

至此，阿欣、阿霞夫婦“三房四賣”，相關(guān)房產(chǎn)陰差陽錯被登記在不同業(yè)主名下的事實得以查清。作為利害關(guān)系人，實際購買并居住在504室的阿強自然無法再辦理房產(chǎn)登記手續(xù)。

盤根錯節(jié)的事實厘清后，如何解“結(jié)”化“淤”？周美林分析認為，通過再審檢察建議雖然可以依法救濟阿強的訴求，但是阿飛也會面臨同樣的問題，甚至會引發(fā)新的更大矛盾。鑒于此，他決定分兩步走，一攬子解決案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記的歷史遺留問題和困擾鄰里多年的鬧心事。

第一步，向法院發(fā)出再審檢察建議。廬江縣檢察院經(jīng)審查認為，法院原一審民事判決沒有查清案涉安置房在分配和產(chǎn)權(quán)登記時編號不一致的事實，導(dǎo)致判決錯誤和執(zhí)行錯誤，損害了監(jiān)督申請人阿強的合法權(quán)益，同時駁回阿強的再審申請理由亦不能成立，遂于2022年7月向廬江縣法院發(fā)出再審檢察建議。

第二步，尋找解決問題的“突破口”。再審檢察建議發(fā)出后，廬江縣檢察院就案件的辦理與該縣法院多次會商，并邀請相關(guān)職能部門的特邀檢察官助理參與辦案，試圖找到實質(zhì)性化解矛盾糾紛的最佳切入口。

2022年9月，周美林召集案涉全部當事人召開“圓桌會議”，充分聽取各方當事人的訴求，尋求和解方案。

“其實我們不想要這個房子，只要阿欣、阿霞夫婦歸還貸款，并且退還我辦證所繳納的稅款，我愿意退出603室的房產(chǎn)證?！痹跈z察機關(guān)的居間溝通協(xié)調(diào)下，阿進的表態(tài)讓事情的解決有了轉(zhuǎn)機。

然而，退稅問題涉及多個政府部門，3套房子很可能繳了4次稅，多繳的稅該怎么退？找誰退？周美林走訪廬江縣稅務(wù)、自然資源和規(guī)劃等部門后確認，案涉房產(chǎn)的確存在多繳納了一次稅費的情況。為解決退稅問題，廬江縣檢察院與該縣法院共同就該案與縣政府溝通，提出解決方案，得到縣政府的大力支持。

2022年12月，依托“府檢（府院）聯(lián)動”機制，廬江縣政府牽頭召集稅務(wù)、自然資源和規(guī)劃、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門召開調(diào)度會，檢法兩院應(yīng)邀參加，會議就問題解決形成了一致方案。

2023年2月，廬江縣稅務(wù)局、縣自然資源和規(guī)劃局分別退回阿進繳納的3.6萬余元稅款和5.3萬余元土地出讓金。同時，在該縣檢察院、法院的共同調(diào)解下，阿欣就剩余欠還的抵押貸款與阿進達成了還款協(xié)議。同年3月，在檢法兩院的督促及見證下，廬江縣不動產(chǎn)登記中心注銷了案涉3套房產(chǎn)的錯誤登記信息，并為阿強、阿飛、阿兵3家核發(fā)了新的房產(chǎn)證，“錯位”的房產(chǎn)登記終于各歸其“位”。

2023年4月，廬江縣法院作出民事裁定，采納再審檢察建議，決定對阿飛訴阿欣夫婦房屋買賣合同糾紛案予以再審。

2023年12月，鑒于糾紛已經(jīng)解決，并且已取得房產(chǎn)證，阿飛主動向法院申請撤回了原審起訴，獲得法院準許。

（文中人物除承辦檢察官外，均為化名）